• RA'in Pfeffer

Die gemeinsame Immobilie nach Trennung / Scheidung

Wenn die Ehe zerbricht oder es zur Trennung kommt, stellt sich schnell die Frage, wie mit der gemeinsamen Immobilie zu verfahren ist.


Das eigene Haus bzw. die Eigentumswohnung ist oft langjähriger Lebensmittelpunkt, der Ort, an dem die gemeinsamen Kinder aufgewachsen sind und Altersvorsorge für das Paar. Nicht selten kommt es zu heftigem Streit, wenn es darum geht, wie mit der gemeinsamen Immobilie im Falle von Trennung oder Scheidung verfahren werden soll, ist dieses Thema doch oft besonders emotional.


Wer ist Eigentümer? Sind beide Ehegatten bzw. beide Partner im Grundbuch eingetragen?


Bei einer Trennung oder Scheidung muss zunächst ermittelt werden, wer überhaupt Eigentümer der Immobilie ist. Dass das Darlehen von beiden Partnern getilgt wird, sagt noch nichts über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse aus. Ebenso irrelevant ist es, wer wieviel Eigenkapital mitgebracht hat. Es muss daher geklärt werden, was im Grundbuch steht. Nicht immer gehört die Immobilie beiden Ehegatten bzw. Partnern zur Hälfte – auch andere Konstellationen sind denkbar.


Welche Möglichkeiten bestehen hinsichtlich der Immobilie?


Ob das gemeinsame Haus bzw. die Eigentumswohnung nach der Trennung verkauft, übertragen, geteilt oder versteigert wird – die Eheleute bzw. Partner müssen sich hinsichtlich des weiteren Schicksals der Immobilie einigen. Andernfalls wird eine der Optionen gerichtlich erzwungen.


Option 1 : Verkauf oder Vermietung der Immobilie an Dritte


Wenn beide Partner im Grundbuch stehen, kann die Immobilie auch nur von beiden gemeinsam verkauft werden. Wenn die Ehegatten sich zum Verkauf der Immobilie entscheiden, ist die vorherige Rücksprache mit dem Steuerberater empfehlenswert.


In bestimmten Konstellationen kann ein Verkauf sich steuerlich nachteilig auswirken, so dass eine Vermietung der Immobilie sinnvoller ist.


Ob die Vermietung eine praktikable Lösung darstellt, sollte wohl überlegt sein: da beide Eigentümer in der Pflicht sind, die Immobilie instand zuhalten, könnte dies erhebliches Konfliktpotential mit sich bringen


Option 2: die Immobilie wird auf einen der beiden Ehegatten/Partner übertragen


Wenn bei einer Trennung oder Scheidung die weitere gemeinsame Nutzung der Immobilie ausscheidet und einer der Partner entscheidet sich, im Haus zu bleiben (z.B. mit den gemeinsamen Kindern), sollte derjenige, der die Immobilie weiter bewohnt, Alleineigentümer werden.


Sofern der andere Partner wirtschaftlich in der Lage ist, den „Ausziehenden“ auszuzahlen, sollte er seinen Miteigentumsanteil kaufen und das Eigentum sodann übertragen werden.


Option 3: Die (heikle!) Teilung der Immobilie


Ebenfalls denkbar ist, dass die Ehegatten bzw. Ex-Partner nach Trennung und Scheidung weiter zusammen in der gemeinsamen Immobilie wohnen belieben. Sofern die Räumlichkeiten sich entsprechend aufteilen lassen (z.B. zwei Doppelhaushälften), sollte dies in einem notariell zu beurkundenden Vertrag festgehalten werden.


Besonders pikant wird es dann allerdings, wenn einer der Ehegatten/ Ex-Partner eine*n neuen Parter*in hat und dieser dann im ehemaligen Familienheim ein und aus geht.


Man sollte sich diese Lösung daher wirklich gut überlegen.



Option 4: Liquidierung der Immobilie durch Teilungsversteigerung


Wenn keine Einigung der Miteigentümer erfolgen kann, ist die Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie die letzte Möglichkeit.


Grundsätzlich steht es jedem Miteigentümer frei, einen entsprechenden Antrag beim Amtsgericht zu stellen.


Zu bedenken ist allerdings, dass Teilungsversteigerungen ein erhebliches wirtschaftliches Risiko mit sich bringen. Häufig werden die Immobilien weit unter dem geschätzten Verkehrswert verkauft.


Im Falle von Ehescheidungen muss auch bedacht werden, dass das erste Trennungsjahr abgelaufen sein muss, sonst kann keine Teilungsversteigerung erfolgen.


Eine Teilungsversteigerung ist immer die letzte Option. Es kann nur dringend angeraten werden, sich anderweitig zu einigen und es nicht darauf ankommen zu lassen.


Ihre Rechtsanwältin für Familienrecht berät Sie ausführlich über die Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der weiteren Nutzung bzw. des weiteren Schicksals der gemeinsam genutzten Immobilie nach der Trennung mittels Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung. Lassen Sie sich beraten!


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